1月23日晚間,金科股份發(fā)布關(guān)于公司及全資子公司召開第二次債權(quán)人會(huì)議的公告,將于2月18日召開重整案第二次債權(quán)人會(huì)議。而前一日,金科股份公告了《金科股份重整計(jì)劃草案》(以下簡稱《草案》)。


作為2024年以來A股唯一一家已經(jīng)被法院受理重整的全國化上市房地產(chǎn)公司,金科重整備受市場關(guān)注。對(duì)金科而言,目前公司已進(jìn)入重整關(guān)鍵時(shí)期。在業(yè)內(nèi)人士看來,金科股份重整投資人包括國家級(jí)AMC(資產(chǎn)管理公司)參與,其有效進(jìn)展有望對(duì)行業(yè)形成一定示范效應(yīng)。


轉(zhuǎn)增52.94億股,5萬元以下債權(quán)現(xiàn)金清償


根據(jù)《草案》,金科股份將在重整計(jì)劃執(zhí)行期間進(jìn)行資本公積轉(zhuǎn)增股票,用于引進(jìn)重整投資人、清償債務(wù)。具體來看,將以約52.94億股作為資本公積轉(zhuǎn)增基數(shù),按每10股轉(zhuǎn)增10股的比例實(shí)施資本公積轉(zhuǎn)增,共計(jì)轉(zhuǎn)增52.94億股。轉(zhuǎn)增股票不向原股東進(jìn)行分配,其中,30億股用于引入重整投資人,剩余22.94億股分配給金科股份債權(quán)人用于償付債務(wù)。


草案同步明確了資產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整方案,金科股份將資產(chǎn)分為保留與非保留兩部分,保留資產(chǎn)繼續(xù)留在重整后的金科股份體系內(nèi);非保留資產(chǎn)全部作為償債資源,通過設(shè)立服務(wù)信托向債權(quán)人分配信托受益權(quán)份額清償債權(quán)。


對(duì)此,有接近金科股份方面人士表示,在重整過程中設(shè)立服務(wù)信托,旨在適配地產(chǎn)項(xiàng)目公司現(xiàn)金回流基本特點(diǎn),以時(shí)間換空間,釋放信托財(cái)產(chǎn)價(jià)值,避免資產(chǎn)快速變現(xiàn)導(dǎo)致價(jià)值貶損,同時(shí)又可實(shí)現(xiàn)上市公司改善財(cái)務(wù)狀況,恢復(fù)持續(xù)盈利能力 ,聚焦未來業(yè)務(wù)方向。


關(guān)于備受外界關(guān)注的債權(quán)受償方案,職工債權(quán)和稅款債權(quán)將以現(xiàn)金方式全額清償,有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)通過對(duì)應(yīng)的優(yōu)先信托受益權(quán)份額、公開處置變現(xiàn)或以物抵債等方式受償。普通債權(quán)方面,每家(戶)普通債權(quán)人5萬元以下(含5萬元)的債權(quán)部分,以現(xiàn)金方式清償;超過5萬元債權(quán)部分,首次分配中,每100元債權(quán)可分得約2.53股轉(zhuǎn)增后的金科股份股票,以及100份信托受益權(quán)份額;在償債資源預(yù)留期限屆滿后,如金科股份抵債股票及/或信托受益權(quán)份額在首次分配后仍有剩余的,將進(jìn)行補(bǔ)充分配。


根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的償債能力分析報(bào)告,金科股份如實(shí)施破產(chǎn)清算,預(yù)計(jì)普通債權(quán)的清償率為3.02%。上述接近金科股份方面人士認(rèn)為,根據(jù)金科股份實(shí)際資產(chǎn)情況和以往破產(chǎn)清算案件中處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),這一比例仍存在很大的不確定性。若重整成功,如按多數(shù)普通債權(quán)人所對(duì)應(yīng)的債權(quán)金額100萬元測算,普通債權(quán)首次分配綜合清償率預(yù)計(jì)為22.36%,遠(yuǎn)高于金科股份在破產(chǎn)清算狀態(tài)下的清償率。


歸屬股東凈利潤持續(xù)虧損


根據(jù)此前公告,金科已成功引入上海品器聯(lián)合體、四川發(fā)展證券基金、中國長城資產(chǎn)三家產(chǎn)業(yè)投資人,并與20余家財(cái)務(wù)投資人完成滿額簽約,產(chǎn)業(yè)投資人及財(cái)務(wù)投資人將合計(jì)支付投資款26.28億元。同時(shí),上海品器聯(lián)合體承諾還將提供不少于7.5億元的借款,用于補(bǔ)充金科的流動(dòng)資金和新項(xiàng)目投入。


截至目前,參與公司本次重整投資的所有產(chǎn)業(yè)投資人及財(cái)務(wù)投資人,已經(jīng)確定并簽署完畢相關(guān)重整投資協(xié)議,且均已在規(guī)定時(shí)限內(nèi)足額支付第一期履約保證金。


值得關(guān)注的是,1月23日晚,金科股份發(fā)布2024年度業(yè)績預(yù)告,2024年,歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損205億元–285億元。


對(duì)于歸屬于上市公司股東的凈利潤持續(xù)虧損的原因,金科股份總結(jié)為年度結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少、有息負(fù)債利息費(fèi)用化金額增加、計(jì)提資產(chǎn)減值損失,以及受公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)影響,公司繼續(xù)計(jì)提相應(yīng)違約金損失等。


對(duì)金科而言,目前公司已進(jìn)入重整關(guān)鍵時(shí)期,金科股份表示,如順利完成重整,將有利于優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),扭轉(zhuǎn)公司經(jīng)營頹勢,恢復(fù)持續(xù)盈利能力。


業(yè)內(nèi):房企化債迎來窗口期


重整后的金科股份將設(shè)置“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運(yùn)營管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊?!恫莅浮诽岬?,金科股份重整完成后,保留公司和非保留公司中共有近600個(gè)項(xiàng)目。中國長城資產(chǎn)將配合公司對(duì)重整后的保留項(xiàng)目及非保留項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)梳理,形成后續(xù)資產(chǎn)經(jīng)營盤活方案。在重整計(jì)劃裁定批準(zhǔn)之日起6個(gè)月內(nèi),金科股份將配合中國長城資產(chǎn)梳理其在重慶區(qū)域?yàn)橹鞯拇媪宽?xiàng)目,尋求代建代管等合作機(jī)會(huì);同時(shí),品器聯(lián)合體、四川發(fā)展證券基金以新的業(yè)務(wù)資源或項(xiàng)目經(jīng)過篩選論證后,提交維持金科股份重整后營運(yùn)價(jià)值的增量方案。


而在特殊資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面,《草案》提及,中國長城資產(chǎn)將幫助金科積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,探索新的發(fā)展賽道。


中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示,金科股份是業(yè)內(nèi)首家確定重整投資人的企業(yè),并且有國家級(jí)AMC參與,其中,中國長城資產(chǎn)、長城資本將投資約3.97億元,其有效進(jìn)展有望對(duì)行業(yè)形成一定示范效應(yīng)。未來,在AMC專項(xiàng)紓困基金支持下,或?qū)⒂衅渌麊栴}房企以重整方式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)化解,將加速問題房企走出困境,加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清,有助于行業(yè)止跌回穩(wěn)。


隨著房地產(chǎn)市場的回暖,越來越多的房企會(huì)加快債務(wù)重組的步伐。2025年開年,房企化債工作正在提速。融創(chuàng)成為首家完成境內(nèi)債整體重組房企,預(yù)計(jì)可削降超50%境內(nèi)債務(wù)。此外,還有碧桂園、龍光等在內(nèi)的10余家房企相繼公布了債務(wù)重組方面的最新進(jìn)展。


隨著房地產(chǎn)市場步入“止跌回穩(wěn)”,越來越多曾出險(xiǎn)房企距離化債成功又近了一步。在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來,“一系列政策的利好疊加市場的逐步回暖,是房企化債的一個(gè)機(jī)會(huì),一個(gè)窗口期。”


新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳