523.03億元的總成交價，令上海徐匯區(qū)誕生了全國總價地王。
近日，最后一宗地塊的順利成交，標(biāo)志著上海徐匯東安新村舊改項目3宗地塊（即新晉全國總價地王）已經(jīng)以協(xié)議出讓的方式全部收入上海地產(chǎn)集團(tuán)（下稱“上海地產(chǎn)”）“錦囊”之中。
打開這一“錦囊”，會震驚地發(fā)現(xiàn)，今年截至目前，上海地產(chǎn)已斥資804.8億元（全口徑）以協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊，是上海真正的“最大地主”。
作為上海隱秘的“地主”，上海地產(chǎn)集團(tuán)有何來歷？其運營模式是怎樣的？盈利狀況又如何？
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位于上海徐匯區(qū)核心地段的東安新村始建于二十世紀(jì)五六十年代，2024年初，東安片區(qū)舊城區(qū)改建項目啟動，這是上海史上最大單地塊一次性征收項目，總出讓面積為15.93萬平方米，總建筑面積達(dá)60.04萬平方米，其中住宅建筑面積為41.83萬平方米。
而到了2025年初，征收完成的東安新村已經(jīng)完成拆平工作，成為凈地狀態(tài)，進(jìn)入土地出讓階段。
今年3月26日-5月31日，東安新村舊改項目規(guī)劃的3宗涉宅地塊——徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊、徐匯區(qū)C030301單元127b-24地塊、徐匯區(qū)C030301單元125-31地塊陸續(xù)成交，成交價分別為83.5億元、98.18億元、341.35億元，均由上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯國資委合資公司取得，累計成交價達(dá)523.03億元，3宗地塊對應(yīng)的平均樓面價為12.6萬元/平方米、12.41萬元/平方米和7.5萬元/平方米。
之所以這么“貴”，是因為東安新村位于“寸土寸金”的徐匯內(nèi)環(huán)，緊鄰地鐵東安路站，又和西岸金融城接壤，是極為稀缺的地段，其不遠(yuǎn)處就是綠城于去年8月摘得的上海單價地王，樓面價高達(dá)13.1萬元/平方米，于2025年5月11日首開，項目名為綠城潮鳴東方，均價19.5萬元/平方米，當(dāng)天售罄。
那么，上海地產(chǎn)為何能夠通過協(xié)議出讓的方式得到這么稀缺且昂貴的地塊？這得從上海地產(chǎn)的誕生說起。
據(jù)企業(yè)官網(wǎng)顯示，上海地產(chǎn)成立于2002年，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國有獨資企業(yè)集團(tuán)公司，注冊資本300億元；截至2023年底，集團(tuán)資產(chǎn)總額超4200億元，共有各級次控股企業(yè)近300家、參股企業(yè)100余家。
作為國有功能性企業(yè)集團(tuán)，上海地產(chǎn)致力于打造成為上海最重要的城市更新平臺，業(yè)務(wù)包括區(qū)域更新、“兩舊一村”改造、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、保障房及租賃住房建設(shè)運營管理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、黃浦江碼頭岸線投資建設(shè)運營管理等。
公開資料還顯示，上海地產(chǎn)參與了近3年上海全市六成以上舊改，包括浦東三林楔形綠地項目、顧村項目等等，故也被業(yè)內(nèi)稱為上海存量“地主”。
地主的“生意經(jīng)”
新京報貝殼財經(jīng)記者統(tǒng)計，今年以來，上海地產(chǎn)已斥資804.8億元（全口徑），通過協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊，主要位于徐匯區(qū)、黃浦區(qū)、楊浦區(qū)等核心區(qū)位。
2025年上海地產(chǎn)協(xié)議拿地情況
梳理其業(yè)務(wù)模式可以發(fā)現(xiàn)，在舊城改造業(yè)務(wù)方面，上海地產(chǎn)集團(tuán)多是和區(qū)政府?dāng)y手，深度參與前期的拆遷安置工作，當(dāng)?shù)貕K變?yōu)閮舻睾螅虾５禺a(chǎn)集團(tuán)再通過合作拿地以協(xié)議出讓的方式獲得該地塊。以東安新村為例，上海地產(chǎn)集團(tuán)深度參與其舊改前期工作，最終，這3宗地塊全部由上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯國資委合資公司競得。
上海易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示：“以徐匯東安新村舊改組團(tuán)地塊來看，這3宗地塊總量大，又涉及城市更新，資金需求量也大，這種高門檻、高風(fēng)險、高要求的地塊，具有實力操盤的房企就不多，最終也會指向央國企；而上海地產(chǎn)集團(tuán)是站在上海市級層面的，承擔(dān)著上海城市更新的功能和使命，由市級國企和區(qū)級政府合作開發(fā)，更為穩(wěn)妥。”
在協(xié)議拿下這些黃金地塊后，上海地產(chǎn)集團(tuán)可選擇“獨吞”，也可以引入開發(fā)商進(jìn)行合作開發(fā)。但是，近年來，出于地塊太大需要合作開發(fā)，或是回籠資金的需求，上海地產(chǎn)集團(tuán)拿地后通常會有選擇性地通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售部分地塊，而這些地塊足以讓開發(fā)商“兩眼放光”。
業(yè)內(nèi)將這種打法稱之為“協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開發(fā)”模式——先以協(xié)議出讓拿下地塊，再通過上海聯(lián)交所引入央企、國企或頭部房企共同開發(fā)。
例如，去年2月，上海地產(chǎn)旗下公司楊浦城市更新建設(shè)，以37.58億元摘得定海社區(qū)風(fēng)貌舊改地塊，一個月后就在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，最終被中建系的中建壹品拿下，即中建壹品·外灘源著項目；去年8月，招商蛇口聯(lián)合體從上海地產(chǎn)集團(tuán)手中拿下徐匯新長橋舊改項目一幅地塊，總價近16.99億元，即海上·清和璽，其已于去年11月入市。這兩個項目套均總價均超過1000萬元。
對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦稱：“上海地產(chǎn)在很多舊改項目中承擔(dān)土地一級開發(fā)的任務(wù)，這些地塊往往需要承擔(dān)城市更新、城市配套以及保障房建設(shè)等，需要國企來進(jìn)行主導(dǎo)。而在上海地產(chǎn)協(xié)議拿地后，可以根據(jù)不同情況或條件進(jìn)行拆分或者單宗地塊的出讓，引入合作開發(fā)商，從而回籠資金。”
嚴(yán)躍進(jìn)表示：“上海地產(chǎn)集團(tuán)協(xié)議拿地再將部分地塊進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，這樣可以根據(jù)市場情況和意向合作企業(yè)情況，通過聯(lián)合開發(fā)模式，引入更優(yōu)的開發(fā)企業(yè)，從而降低風(fēng)險，實現(xiàn)共贏。”
而在上海地產(chǎn)集團(tuán)拿下東安新村組團(tuán)地塊后，由于地塊體量大，也有市場猜測，未來其也會引進(jìn)實力開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。
來自“賬本”端的壓力
盡管上海地產(chǎn)集團(tuán)背靠上海市國資委，身負(fù)“存量地主”的名號，但其同樣面臨營收下滑及負(fù)債高企的壓力。
據(jù)財報披露，2024年度，上海地產(chǎn)營業(yè)收入317.55億元，同比下滑15%；歸屬母公司凈利潤10億元，同比下滑44%；總負(fù)債2741億元，同比微增。
同時，上海地產(chǎn)旗下的上市房企中華企業(yè)股份有限公司在去年還錄得了虧損。據(jù)其年報顯示，2024年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入69.59億元，同比減少47.23%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.17億元，同比減少157.06%。
對此，盧文曦也表示：“作為上海國企，上海地產(chǎn)集團(tuán)還需要承擔(dān)功能性的任務(wù)，除了城市更新外，還有保障房、公租房等等，不是一家靠盈利驅(qū)動的完全市場化的企業(yè)。但是，面對業(yè)績下滑的局面，其也需要加強成本管控、提升開發(fā)、運營能力等。”
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對 柳寶慶
